Créditos hipotecarios: cómo ahorrar hasta $1 millón por año (2024)

El acomodamiento de algunas variables económicas permitió que una docena de bancos salgan a ofrecer créditos hipotecarios para la compra de viviendas, algo que estaba vedado en el mercado en estos últimos años.

Si bien existen muchas dudas entre los tomadores de este tipo de préstamos, fundamentalmente por la que indexación de la cuota está atada a la inflación, existen variables que muestran que puede ser el momento para encarar esta iniciativa.

El primer lugar hay que señalar que los precios de las viviendas están muy bajos, en relación a los históricos de los últimos 20 años. Hoy un departamento bien ubicado (centro de la capital neuquina, por ejemplo) de dos a tres ambientes con cochera se lo puede encontrar entre 1.000 y 1.200 dólares el metro cuadrado, cuando en pleno auge del mercado se llegó a pagar hasta 2.500 dólares el metro cuadrado. Tomando la variable costo de oportunidad, no caben dudas que es el momento para comprar ladrillos.

Pero hay otra variable: en los próximos días saldrá como Ley del Congreso, que es la deducción impositiva de los importes de las cuotas del crédito hipotecario.

Tomando los últimos ajustes, los importes que se le permitía deducir del Impuesto a las Ganancias a los contribuyentes que pagaban hipotecas eran muy bajos, lo cual no constituía un incentivo para aquel tomador del crédito. Todo indica que ya hay consenso en el Senado respecto de la voluntad de poner fin a ese descuido del fisco con los contribuyentes.

Según destaca el CEO de SDC Asesores Tributarios, Sebastián Domínguez, en su último reporte financiero, de los actuales 20.000 pesos anuales que una persona puede descontar hoy en concepto de Ganancia no Imponible por el pago de intereses anuales de un préstamo con hipoteca se pasará a 3.091.035 pesos.

“Ese importe se actualizaría en septiembre de 2024 por la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) elaborado por el INDEC correspondiente a los meses de junio a agosto 2024, inclusive”, destaca Domínguez quien agrega que “el paquete fiscal facultará al Poder Ejecutivo a incrementar estos valores durante 2024 de acuerdo con su criterio”.

“A partir de 2025, la actualización sería semestral en los meses de enero y julio por la variación del IPC correspondiente al semestre calendario que finalice en el mes inmediato anterior al de la actualización que se realice”, indica el reporte publicado por Ambito.com.

La deducción de intereses de créditos hipotecarios para el Impuesto a las Ganancias se introdujo en 2001, para financiaciones otorgadas desde enero de ese año. Se podían descontar hasta 4.000 pesos al año. Un decreto reglamentario, el 860 de ese año, elevó el importe a 20.000 pesos anuales. Domínguez plantea que “ese valor se mantuvo invariable hasta la fecha, aún cuando la inflación fue del 73.000% aproximadamente” por lo que agrega que, “para mantener un valor equivalente, se debería contemplar una deducción de poco más de 15.000.000 pesos en lugar de 3.091.035 pesos que impulsa el Congreso”.

Según destaca el CEO de SDC Asesores Tributarios, en el caso un préstamo hipotecario UVA + TNA 5,5% a 20 años equivalente a 100.000 dólares (unos 91,6 millones de pesos) los intereses de las primeras 12 cuotas serían de 5.057,62 UVAs. Si se toma el valor actual de la UVA de 983 pesos, los intereses serían equivalentes a 4.973.410 pesos, por lo que superarían el valor deducible.

Para que los intereses sean totalmente deducibles, el préstamo debería ser de alrededor de 56 millones de pesos (unos 61.135 dólares). Según se detalla, el ahorro máximo anual del impuesto sería de 1.081.862,25 pesos y aplicaría para una persona que tribute el Impuesto a las Ganancias a la escala del 35% y pueda deducir 3.091.035 de pesos de intereses.

“La actualización del monto de la deducción de intereses por préstamos hipotecarios para la compra o construcción de inmuebles destinados a casa habitación del contribuyente, aún cuando se considere que podría ser mayor, es una buena noticia”, indicó Domínguez. Y agregó que éste “es un incentivo más para que las personas puedan acceder a su primera vivienda o, si ya la tienen, mudarse a una más amplia y/o con mayores comodidades”.

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